どのくらい収入や勤続年数があれば住宅ローンが通るか？毎月の返済はいくらくらい？自営業者の私でも家が買えるのか？

今年は暖冬とはいえ、最近は毎日寒い日が続きますね。

今回は皆様から問い合わせをいただく、住宅ローンに関する質問にチョットだけお答えいたします。

（１）私の収入で住宅ローンは通るのですか。

　住宅を取得するときに、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
しかし、自分の年収でどれくらいの金額が借りられるのか、自己資金はどれくらい用意しないといけないのか。
多くの方が不安に思われます。
自己資金は、全く無くて全額借入でも住宅は取得できます。
ただ、出来たら手取り所得に対する借入返済額の割合は、２０％以下に抑えるのがベストです。

　住宅取得には、土地建物費用以外に、登記費用や、火災保険料など諸費用が掛かります。
最低でも諸費用分くらいは、自己資金をご準備なされるほうがいいかと思います。
今は、土地建物以外の諸費用も住宅ローンの中に含めて借りらせるようですが、諸経費までを含めて借りた場合に借り換えローンが組めないと言ったケースがあります。

（２）勤続年数はどれくらい必要なのですか。

　通常は、同じ会社に３年以上の勤務経歴があることが望ましいですが、勤務先より半年間の支払い給与を証明してもらうことにより、1年未満でも住宅ローンを借りることは可能です。
住宅購入前の転職は、御法度です。
転職をお考えの方は、住宅ローンの金消契約を完了した後に転職をした方がいいです。
そうしないと、上記の理由で住宅ローンの審査が大変です。
　何を隠そう、私も入社半年で当時勤務していた会社より給与証明書を出してもらい、住宅が完成し金消契約をした翌日に、ハローワークに駆け込みました。
その後、速やかに退職届を提出して、転職いたしました。
２０年以上前の話ですから、当時はそんな言葉が無い時代でしたが、今でいうパワハラが横行している超ブラック企業でした。社名は書けませんが、全国的に有名なハウスメーカーです。

（３）自営業者なのですが、住宅ローンを借りるにあたって必要なものは。

　２年間の確定申告書が必要となります。しかも、黒字決算であることが大前提です。
以前、私のお客様で歯科医院を開業されていた方がいたのですが、色々と節税対策を行っており確定申告の年収が２００万円しかなくて、住宅ローンの審査が通らなかった方がおられました。その方には、１２００万円以上の所得がありました。
自営業の方で住宅ローンを借りる予定のある方は、最低でも２年前から、しっかりと儲けを出して納税をしておくのがいいかと思います。

（４）金利が一番お得な住宅ローンは、どういうモノですか。

　金利が一番低いのは、全期間変動金利型の住宅ローンです。
この２０年間は金利が下がることがあっても、上がることはありませんでした。
景気が非常に良くなれば金利も上がることがありますが、低成長時代の日本はこのまま上がらないだろうと安直に考えることなかれ。

　貸出金利は景気だけではなく、長期国債金利にも連動しています。今後も財政赤字が続き、更に日本の借金が増えて国債の引き受け先が少なくなれば、長期国債の金利も上昇する可能性があります。
その時には、たとえ景気が悪くても、住宅ローン金利は上昇するでしょう。
そうなったら、大変　❕❕
景気が悪くて給料も上がらずボーナスは下がるなか、金利の上昇により住宅ローン返済額は増えることになります。
私は住宅ローンに関しては、お客様の年齢構成などを考慮して、ご提案させて頂いています。

　以前、小学校６年生の女子児童おひとりのご家族の方がいらっしゃいましたが、その方には１０年固定金利型の住宅ローンをお勧めいたしました。なぜなら、変動金利型と比較すると１０年間の固定金利型の方が金利が高く月々の返済額は多くなりますが、１０年間ならこの返済額でも支払えると判断したからです。
ご主人の年収と預貯金額を考えると、もしも変動金利が上昇してしまえば、これ以上に住宅ローン返済額が増えるのは無理があると考えたからです。
たとえ固定金利期間が終了し金利が上昇している局面でも、娘さんは２２歳になっており、教育費は軽減されているので、１０年後に変動金利型に移行しても大丈夫です。
また、その時に金利が低ければ、他行の固定金利型住宅ローンへの借換えローンを利用すれば良いからです。
結果として１０年間は金利は下がり低いままだったので、変動金利型が一番金利負担分が少なくて済み、私の提案が正解であったかどうか甚だ疑問ですが。

（５）消費税増税は、住宅市場にどのような影響をおよぼすのですか。

　知らない方もいらっしゃるかと思いますが、土地建物のうち、土地には消費税は掛かりません。
ただし、建物には消費税が掛かりますし、高額ですので消費税額も過大になります。
２０００万円の建物で２００万円ですから、ビックリする金額ですよね。
　経験から申し上げますと、過去３％から５％へ消費税増税がなされた時が、一番住宅市場に影響があったのではないかと思います。
あの時は、建物に対する駆け込み需要がすごくあり、反動で、その後の住宅市場は決して良くなかったと記憶しています。
　５％から８％アップしたときは、多少の影響があったかな程度。
今回は８％のあとに１０％と増税が決まっていましたから、感覚としては、全く影響がない感じです。
（あくまでも個人の感想ですが。）