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不動産を相続に生かす


日本では財産の多くの部分を不動産が占めています。
不動産には住まいとしての役割、事業地及び賃貸収益を生み出す生活の糧としての役割等、色々な側面があります。戦後、民法改正により家督相続という制度がなくなり、現在は誰もが均等に相続財産を取得する権利があります。
不動産相続は親族や相続人の間における争いの原因となります。預貯金など金融資産の多い相続なら法定相続分で分けることも比較的容易ですが、不動産はそうはいきません。不動産を公平に分けようとすれば、不動産を処分して現金化していくことになります。不動産の共有は、争いを先に延ばすだけで、後々大変厄介なことになります。

なぜ相続はもめるのか

相続がもめるのは、大きく4つの原因があります。

●相続財産は法定相続分通りにわけられない
相続財産の約半分は不動産、その他の経営する会社の株式など、換価できないものがたくさんあります。

●家督相続と法定相続のギャップ
財産を渡す側の70代以上の方は、家督相続世代。
財産をもらう側の60代以上は、法定相続世代。
この世代間のギャップが、争いを引き起こしています。

●相続の専門家が近くにいない
節税が得意な税理士・不動産屋などはたくさんいますが、どうしたら相続でもめないかを教えてくれる専門家はほとんどいません。

●今は困っていない
相続で財産を渡す側も、もらう側も、相続で今困っているわけではないので、生前に積極的に対策を考える気になりません。

みなさん、「相続」ではなくて、「争族」という言葉を見たことがあるかと思います。そうならないように、早めの準備を意識していくことが大切です。

芹田不動産の相続不動産とは

 相続不動産とは相続対策として新たに購入すべき収益物件などの不動産、または相続時に引き継ぐべき不動産など相続に関わる不動産全般を指します。
 親御様が70代になったら、相続不動産のことを考えるようにしましょう。なぜなら平均余命を考えると、まだ残された時間は十分にございます。その間にしっかりと戦略を練り対策を講じると、いざという時の相続税は大きく異なります。
弊社は、豊富な経験を持つ相続診断士がいます。税理士、税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士とも連携して、相談者に合った相続不動産のご提案をいたします。
 相続の発生に当たって不動産の売却が必要な場合には、長野市・須坂市・千曲市・中野市で豊富な分譲実績があり、土地買取に自信があります。
 もし、相続が発生した場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ケ月以内に申告納税をしなければなりません。弊社は自社買取りなので土地売買仲介よりスピーデイに現金化できて、納税期限にも間に合います。

不動産相続戦略では、不動産を所有することで親族が互いに未来の幸せを分かち合うという、長期にわたる成功の仕組みづくりが必要となります。こうした理解を徹底していくためには、不動産所有者(被相続人)と後継者(相続人)の両者が相続の発生以前に話し合いの機会を、何度も持たなければなりません。
不動産相続においては、専門的な第三者のアドバイスは必要です。それも『不動産』に関する専門家の役割は重要と言えます。
不動産に精通している相続診断士は、不動産相続の場において、お役に立てることと考えます。

相談事例

  • CASE 1宅地開発で土地を売って頂いた地主

     大規模な宅地開発を行ったときのことですが、ある地主さんが1200坪の農地を所有していました。市街化調整区域の農地でしたので、たとえ1200坪の面積があっても、その時の土地の評価はたかが知れています。しかし、市街化区域の宅地となると、様子が異なります。現金と宅地の資産の合計額が1億円以上となりました。
    それにより調整区域の農地のときは、あまり相続の意識は無かったのですが、急に相続税の負担が心配になった様子でした。
     しかし、アパート経営や借家経営はリスクもあり、高齢でもあったので管理等が煩わしいとのことでした。そこで宅地を一部売却して受け取った現金の内25000万円を息子さんと娘さんの3人のお孫さんに対して、教育資金を贈与することで資産を減らすことにしました。これは、孫や子等の直系卑属に対して、ひとり1500万円までの教育資金援助が非課税になるという制度です。
     当初、教育資金として利用したことを証明するために、金融機関に対して領収証を提出しなければならないなど、使い勝手の悪さから贈与を受けることを渋っていた息子さんご夫婦も(なんと贅沢な)、結局利用して頂けることになりました。
     その後、地主さんから喜んでる言葉を頂いたので、土地を売ったお金がお孫さんの教育資金として活用されてるのだと知りました。

  • CASE 2夫婦間の贈与

     土地やアパートをたくさん持っていらっしゃる仲のいいご夫婦がいらっしゃいました。既に相続も経験しておられ、普通の方よりもはるかに不動産に詳しく、相続対策もしっかりなされていました。
     しかし、夫婦間での居住用不動産の贈与はお行われていなかったので、ご提案させて頂きました。これは、婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産ないしは、居住用不動産取得のための金銭贈与があったときには、贈与税について、基礎控除110万円のほかに最高2000万円までの配偶者控除が受けられる制度です。
     簡単な手続きで相続財産より最高2110万円まで、安全に相続資産を減らすことができます。(資産が配偶者に移る為、仲の悪いご夫婦等はリスク要因となります。)
     この配偶者控除は、同じ配偶者間において一生に一度しか受けられません。ですから、違う方と再婚して20年以上の婚姻関係があれば、2回目も贈与することができることとなります。セミナー講師が言っていましたが、理論上は3回までは可能なのではないでしょうか。
    また、継続して20年以上とはなっていないので、離婚して同じ人と再婚しても合計で20年以上であれば、配偶者控除を受けることができます。

  • CASE 3公正証書遺言を覆す

     ひょんなことから知り合いになった、ご年配の方がいらっしゃいました。その方は、農家より分家に出られた方だったのですが、本家を継いだご長男夫妻は、お子様がいらっしゃいませんでした。ご長男は、最愛の奥様の行く先を按じ、しっかりと公正証書遺言を残されていたのです。この遺言書が問題となりました。
     そこには、全財産を奥様に譲ると書かれていました。子供も両親もいないご夫婦の法定相続は、配偶者は3/4、兄弟姉妹は1/4となります。しかし、兄弟姉妹には遺留分は無いため、遺言書で全財産を奥様に譲ると遺言すれば、兄弟姉妹が異議申し立てをしても効力は無いです。公正証書遺言ですし、私はそれで遺産分割に関しては確定だと思っていました。
     しかし、そうではありませんでした。もし財産を全て受ける長男の配偶者が、兄弟姉妹の異議申し立てを受け、遺産分割協議に応じれば、たとえ公正証書遺言書があっても、遺言書通りに遺言を執行しなくてもいいそうです。
     残されたご長男の配偶者と義理の兄弟姉妹は大変仲がいいらしいのですが、配偶者は義理の兄弟姉妹の要求に対し、遺産分割協議に応じたそうです。配偶者の方は、直系尊属も直系卑属も、既に亡くなってしまい誰もいませんでした。これからの親戚関係及び老後の事を考えて、配偶者は遺産分割協議に応じたのかもしれません。もちろん、長男ご夫婦で全ての財産を作ったわけではなく、先代から受け継いだ土地家屋ももちろんあるかと思います。しかし、ご夫婦で築き上げ守ってきた兄夫婦の財産の何割かを兄弟姉妹が横取りするなんて。兄弟姉妹を取りまとめていたのが私のお客様だったので、聞いていてあまりいい気持にはなりませんでした。
     亡くなられたご長男は、それが心配で全ての財産を奥様に譲ると遺言を残されたのにと思うと、天国で悔しがっていると思います。

他にも相談事例がたくさんあります。
相続不動産についてのお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。
無料にて経験豊富な当社スタッフがご相談を承ります。

相続対策メニューの提案

  • 聞き取り
     ご相談者様の思いを聞かせて下さい。生前に家族で相続について話し合い、円満に構成に思いを引き継いでいくお手伝いをします。相続においては必ずしも節税が最大の有効策となるわけではありません。相続が「争続」にならない様に、笑顔で相続を迎えることができる方法を共に考えます。
  • 調査
     相続に備えるにあたっては、現状分析をすることが必要です。どのような財産構成になっているかを把握することが、相続対策に有効な手立てとなります。
  • 提案
     財産構成を把握し、現状を分析することでご相談者様にはまだ気づいていない課題を発見し、解決策をご提示することが、私たちには出来るものと考えております。
  • 笑顔相続
     思いを残す大切さを伝えるとともに、その有効な方法としてエンディングノート作成を推奨します。エンディングノートを書き、祖先や家族・仲間に対する感謝の気持ちを確認し、「みんながずっと笑顔でいられるためにどうすればよいか」、その想いを家族に伝えるお手伝いをします。

具体的なメニュー

 相続税は国からの見えざる借入金です。この借入金をみえ化することで、相続税戦略が立てやすくなります。相続が発生した場合に、その借入金を10ヶ月以内に返済できるか、資産状況を検証していけば良いからです。
こうした検証は、相続税をしっかりと把握してバランスシートの負債に計上することで、財務改善できるかどうかの検討がしやすくなります。

3つしかない節税戦略

相続税の節税には、大きく分けて3つしかありません。
① 資産(不動産など)の評価減
② 資産の移転(贈与・寄付・消費)
③ 法定相続人の人数の増員

コンサルティングメニュー

相続税評価と時価の乖離

  • 不動産の補正
  • 小規模宅地の特例
  • アパートマンション建設の補正
  • 時価よりも相続税評価の高い
    不動産の売却
  • 時価よりも相続税評価の低い
    不動産の購入
  • 地積規模の大きな宅地の評価

遺産分割対策

  • 養子縁組
  • 小規模宅地の特例
  • 生前贈与
  • 納税資金捻出の為に
    売却不動産の選択
  • 生命保険
  • 遺言書の作成
  • 借入金の整理
  • 地積規模の大きな宅地の評価

私たちが責任をもって
ご案内させて頂きます!

  • 斉藤 孝

    売買相談役:斉藤 孝

  • 北澤 邦彦

    専務取締役:北澤 邦彦

  • 今藤 嘉則

    売買課長:今藤 嘉則

  • 皆川 浩司

    芹田不動産:皆川 浩司

無料相続に関するご相談を承ります。お気軽にお問合せください。

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