不動産を相続に生かす

相談事例

• CASE 1宅地開発で土地を売って頂いた地主

  

  　大規模な宅地開発を行ったときのことですが、ある地主さんが1200坪の農地を所有していました。市街化調整区域の農地でしたので、たとえ1200坪の面積があっても、その時の土地の評価はたかが知れています。しかし、市街化区域の宅地となると、様子が異なります。現金と宅地の資産の合計額が1億円以上となりました。
  それにより調整区域の農地のときは、あまり相続の意識は無かったのですが、急に相続税の負担が心配になった様子でした。
  　しかし、アパート経営や借家経営はリスクもあり、高齢でもあったので管理等が煩わしいとのことでした。そこで宅地を一部売却して受け取った現金の内2500０万円を息子さんと娘さんの3人のお孫さんに対して、教育資金を贈与することで資産を減らすことにしました。これは、孫や子等の直系卑属に対して、ひとり1500万円までの教育資金援助が非課税になるという制度です。
  　当初、教育資金として利用したことを証明するために、金融機関に対して領収証を提出しなければならないなど、使い勝手の悪さから贈与を受けることを渋っていた息子さんご夫婦も（なんと贅沢な）、結局利用して頂けることになりました。
  　その後、地主さんから喜んでる言葉を頂いたので、土地を売ったお金がお孫さんの教育資金として活用されてるのだと知りました。

• CASE 2夫婦間の贈与

  

  　土地やアパートをたくさん持っていらっしゃる仲のいいご夫婦がいらっしゃいました。既に相続も経験しておられ、普通の方よりもはるかに不動産に詳しく、相続対策もしっかりなされていました。
  　しかし、夫婦間での居住用不動産の贈与はお行われていなかったので、ご提案させて頂きました。これは、婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産ないしは、居住用不動産取得のための金銭贈与があったときには、贈与税について、基礎控除110万円のほかに最高2000万円までの配偶者控除が受けられる制度です。
  　簡単な手続きで相続財産より最高2110万円まで、安全に相続資産を減らすことができます。（資産が配偶者に移る為、仲の悪いご夫婦等はリスク要因となります。）
  　この配偶者控除は、同じ配偶者間において一生に一度しか受けられません。ですから、違う方と再婚して20年以上の婚姻関係があれば、2回目も贈与することができることとなります。セミナー講師が言っていましたが、理論上は3回までは可能なのではないでしょうか。
  また、継続して20年以上とはなっていないので、離婚して同じ人と再婚しても合計で20年以上であれば、配偶者控除を受けることができます。

• CASE 3公正証書遺言を覆す

  

  　ひょんなことから知り合いになった、ご年配の方がいらっしゃいました。その方は、農家より分家に出られた方だったのですが、本家を継いだご長男夫妻は、お子様がいらっしゃいませんでした。ご長男は、最愛の奥様の行く先を按じ、しっかりと公正証書遺言を残されていたのです。この遺言書が問題となりました。
  　そこには、全財産を奥様に譲ると書かれていました。子供も両親もいないご夫婦の法定相続は、配偶者は3/4、兄弟姉妹は1/4となります。しかし、兄弟姉妹には遺留分は無いため、遺言書で全財産を奥様に譲ると遺言すれば、兄弟姉妹が異議申し立てをしても効力は無いです。公正証書遺言ですし、私はそれで遺産分割に関しては確定だと思っていました。
  　しかし、そうではありませんでした。もし財産を全て受ける長男の配偶者が、兄弟姉妹の異議申し立てを受け、遺産分割協議に応じれば、たとえ公正証書遺言書があっても、遺言書通りに遺言を執行しなくてもいいそうです。
  　残されたご長男の配偶者と義理の兄弟姉妹は大変仲がいいらしいのですが、配偶者は義理の兄弟姉妹の要求に対し、遺産分割協議に応じたそうです。配偶者の方は、直系尊属も直系卑属も、既に亡くなってしまい誰もいませんでした。これからの親戚関係及び老後の事を考えて、配偶者は遺産分割協議に応じたのかもしれません。もちろん、長男ご夫婦で全ての財産を作ったわけではなく、先代から受け継いだ土地家屋ももちろんあるかと思います。しかし、ご夫婦で築き上げ守ってきた兄夫婦の財産の何割かを兄弟姉妹が横取りするなんて。兄弟姉妹を取りまとめていたのが私のお客様だったので、聞いていてあまりいい気持にはなりませんでした。
  　亡くなられたご長男は、それが心配で全ての財産を奥様に譲ると遺言を残されたのにと思うと、天国で悔しがっていると思います。