【長野市の大家さん】「私だったらこんな物件に入居したい！」そんなお部屋を作る事が満室への第一歩だ！
2019/07/29
こんにちは。倉石ももこです。
今日は、賃貸アパートの経営を、突然任された大家さんがいらっしゃって頂きました。
賃貸アパート・戸建の管理のご相談と、現状どうしたらいいかのご相談でした。
主に管理していた、おばあちゃんがご高齢という事で、管理を引き継いだそうです。
私がすごいなと感心したところ。
まずは、情報収集をしているところ。
人任せにせず、ネットの情報に惑わされず、自分の足で不動産会社に出向き、お話を聞いているところ。
素晴らしいなと思いました。
分からないなりに、自分で調べてから弊社へいらっしゃって頂いていました。
ですので、こちらもとことん本音でお話させて頂きました。
今の物件が築３０年くらい経つこと。
それに伴い、修復が必要になること。
一般媒介か集金管理のどちらにしようか迷っていること。
色々、不安なことが多いようです。
心の準備が出来ていないまま、アパート管理を引き継いだようで、少し浮足立っているようにも感じました。
まずは地に足を付けて、１つ１つやれること、解決すべきことを解決していきましょう！
まず、築年数が３０年という事で、設備修復にかかる費用の必要性をお伝えしました。
私個人的には、家賃収入の半分は修繕積立金として、貯蓄しておくことがオススメです。
築３０年ともなれば、至る所で故障個所が発生します。・・・しかも立て続けに(笑)
いざ、設備が壊れた時の修繕のスピードで、お客様からの信頼度や、対応の良し悪しで住み続けたいという想いが変わってきます。
何かあったらすぐに修繕する。
もちろん、お客様の無理な要望かどうかは、こちらで判断しています。
基本的には、入居者様にご不便をかけないようにすることが、大家様の御心構えの基本だと思います。
管理形態についてですが、下記のブログの方が詳しく書いているので、見て頂くといいと思います。
ざっくり今回のケースで言うと、大家業初めての方は、集金管理をおすすめします。
入金方法や保証会社の免責規定、隣人トラブル等は、慣れていないと大変だからです。
隣からの騒音。
この号室はこちらの不動産会社、隣の号室はあの不動産会社・・・
一般物件の場合、基本的には、不動産会社は自分の所で付けたお客様の事しか見る事は出来ません。
不動産会社同士でトラブル解決に向けてお話することは無いと思うので、大家様が間を取り持つ形となります。
想像すると分かるかと思いますが、結構ストレスです。
色々な不動産会社が入るメリット・デメリットも、下記ブログでよく読んでおくといいと思います。
私たちが大切にしていること。
それは、バランスです。
バランスとは何かというと、
①大家様と入居者様の意見のバランス
②自社付けと他社付けのバランス
③賃貸と売買のバランス
といったことになります。
①は、大家様と入居者様の意見が食い違った際、公平な立場で法律に基づきながら間に入ることです。
どちらかに肩入れすることなく、不動産会社という立場の、第三者だからこそ出来る事を追及しています。
②は、自分たちだけで物件を紹介しようとして、他社様へ紹介しなかったりしないこと。逆に他社様の力に頼りすぎないこと。
このバランスを大切にしています。
管理の物件を自分たちだけで独占しようとすると、紹介の幅が狭くなってしまいます。
窓口は広いのは、大家さん・入居者様にとってプラスしかないので、そうしています。
「管理のみに特化している不動産会社」という言葉・・・こちらはもちろん聞こえはいいですが、物件が古くなる程苦しくなります。
管理特化なので、窓口が広いように思われますが、すべて他社様任せになってしまいます。
他社様がお客様を連れてきてくれるかどうか、これがすべてになってしまうからです。
築年数が経つにつれて、新築がたくさん出てくる。
自分たちでお客様を集客出来ない。
他にもたくさんの物件があるので、他社様も紹介してくれなくなる。
すると、物件が空いたままになってしまうからです。
自分たちでもお客様を集客出来る、他社様にも紹介してもらいやすい環境づくり、このバランスを大切にしています。
③は、大家さんの持っている物件は、賃貸のまま経営した方がいいのか、売買で売ってしまった方がいいのか、専門家から見てのアドバイスをお伝えすることを心がけています。
築年数が古くなってくると、もちろん修繕費がかかります。
修繕して、また借りて下さればいいのですが、築年数が経つにつれて、中途半端に修繕するくらいでは借りて頂けなくなってきます。
すると、この家賃で収入を得るのであれば、売買した方がずっといい！というポイントが出てくるのです。
下手に修繕費をかけすぎて、無駄な出費を増やすよりは、手元にお金を残すために売ってしまう、もしくは建て直した方がいいという事です。
私たちはハウスメーカーではないので、建て直しの場合は、中立な立場でメーカーをご紹介することも出来ます。
まだまだ賃貸としてやっていけるのか？
それとも売買も考えないといけない時期にあるのか？
大家さんでは判断が難しいポイントなので、賃貸・売買どちらも出来る会社としてアドバイスさせて頂くことが出来ます。
以上、３つのバランスをしっかり取りながら、一生懸命、賃貸管理をおこなうことを目標にしています。
空室をお悩みの大家さんは多いと思います。
これから益々増えてくるでしょう。
何かあれば、まずはお気軽に相談しに来てみて下さいね。
もちろんお金を取ったりはしませんよ(笑)
無理に集金管理の良さを薦めて、管理契約をしようということもありませんよ(笑)
安心してくださいね(^▽^)
少しでも大家さんのお力になれるように頑張ります。
最後になりますが、今日ご相談に来て下さった大家さんのお言葉が印象的でした。
その大家さんは自分が入居者になったつもりで、不動産会社や物件を見ていたようです。
「実際に借り手になったつもりで、探していると芹田不動産の写真は綺麗だった」
「更新手数料が安くて、入居者が長く住める管理体制がいい」
「今、空室の戸建があるが、見に来て頂いたお客様のためにも、しっかりリフォーム中です」
等々。
この言葉は、すべて大家さんから出た言葉です。
借り手の事をこんなに想ってくれる大家さんなら、私は安心してお客様をご紹介したいなぁと思いました。
全く逆の立場に立って考えることは、カンタンそうで実は難しいことです。
しかし、お互いの立場になって、感情移入して想像してみると、見えてくる世界も変わってくると思います。
入居者様は大家様の気持ちに寄り添い、大家様は入居者様の気持ちに寄り添う。
素敵な関係が生まれる物件を作りたいものですね。
新規大家さんから、また一つ気づきを頂くことが出来ました。
本当にありがとうございました！感謝を込めて。
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【2】今まで満室だったのに、この頃になって空室が目立つように・・・
【9】入居時には連帯保証人ではなく、保証会社に保証してもらおう！
【10】現入居者を大切にすることが、実は空室対策の一番の近道！
【11】大家さんが知ってそうで知らない、知っていないと損する話
【13】築20年越え物件を所有している大家さんが悩んでいる事
【15】共用灯はLED電球にすると、電気代節約・虫が寄りにくい
【16】一括管理は最終手段。管理物件でなくても一生懸命紹介します
【19】”大家さん都合”で退去してもらう時は、立退き費用が必要？
【20】お客様の案内をする時、大家さんが出てくる場合の注意事項
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